不動産投資のデメリット

2019年6月7日 2019年6月15日

不動産投資は、毎月の定期的な収入が見込めることから不労所得の代名詞のようになっています。利益が大きいため、投資といえば不動産投資という人も少なくありません。

しかし、投資であるからにはデメリットも存在しています。不動産投資を開始する前に、しっかりと不動産投資のデメリットを押さえて、リスクヘッジをするなど対策を立てながら利益を最大化する必要があります。

空室リスクなどで期待するリターンが得られない

不動産投資で多くの投資家が期待するのが賃貸収入です。しかし、ローンを組む際にも、基本的に物件が満室となっていることを前提に利益を算出します。

しかし実際、満室になるかどうかは営業力や立地などさまざまな要因によって決まります。必ずしも常に満室というわけではなく、空室期間を抱えることは往々にしてあります。

学生が多い地域などは出入りが激しいので、次の入居までにどれだけかかるか分かりません。それゆえ、空室期間が長くなると期待していたリターンが得られないことも起こり得ます。

営業をかけて入居者を募集するのは時間や労力、資金もかかることです。それゆえ、空室リスクに対して備えを用意しておく必要はあります。営業については、管理会社などにお願いする方法もあり、必要によってはリフォームなどが必要になることもあります。

もちろん、空室リスクを抑えるためには、空室になりにくい物件の購入が重要です。購入には慎重になった方が良いでしょう。物件の立地や治安の良さ、周辺環境の状況などで空室になるか否かは大きく変わってきます。

さらに、物件が多少不利な場所にあってもリノベーションをしたり、無料Wi-Fiなどの設備面の充実などができれば空室リスクを減らすことも可能です。しかし、リフォームなどの期間空室になるので、やはり賃貸が発生しない時期が生じる点は考慮しておく必要があります。

また、サブリースという制度を使って、管理会社から空室の場合の賃料を保証してもらう制度もあります。しかし、利用条件が厳しかったり賃料の最大○%程度しか保証されないなど、満室時点での賃貸収入が発生するわけではありません。

もし、さまざまな努力をしても空室が埋まらないといったことになれば、賃料を引き下げたりする必要もあります。その度に融資の返済計画を立て直すなど手間もかかりますし、何より想定リターンが下がるので資産を増やせないジレンマに陥ることがあります。

それと、入居者がいるからといっても毎月定期的に収入が入ってくるわけでもありません。入居者によっては家賃滞納を行う人もいます。一度入居されると家賃滞納をされても勝手に出ていけというわけにはいかないので、入居者審査も注意が必要です。

とにかく手続きが煩雑

また、不動産投資は他の投資と異なり、物件の購入からメンテナンス、売却まで基本的に大家さんとなる投資家が行う必要があります。大きな資金を動かす分、融資など他から調達した資金管理なども必要です。

株式やFXなどでも信用取引として他から調達した資金で投資ができますが、厳しい審査などはほぼ必要なく、取引したい時にレバレッジも自分の好きなようにかけることができます。レバレッジの倍率には制限がありますが、資金調達という意味では不動産は時間や手間がかかります。

融資の審査には銀行の意向もあるので、実際に望むような資金が得られるとは限りません。個人で不動産投資をする場合は、これまでの借金などがないかどうかや社会的信用度が重視されます。

正規のサラリーマンの信用度は高いですが、自営業などで仕事が不安定であるとみなされると融資がなかなか通らなかったり、高い金利で貸付が行われることがあります。信用度が低いと不動産投資では不利になることもあるので、借金があればしっかり返しておくことや、サラリーマンとしての仕事もしっかりしておく必要があります。

書類手続きなどがあって自分の思う通りにならない点では俗に言うペーパーアセットに比べると思ったときに投資ができないジレンマがあります。書類の手続きは自分が書類を作成すれば良いというだけでなく、それだけ他の人の手が入るので自分の判断だけで投資できません。

結果として買いたい物件が購入できなかった、融資がうまくおりなかった、売買契約の内容で売主とトラブルが生じたといった不足の事態も起きやすいです。臨機応変に対処できるかどうかが不動産投資の成否を分けます。したがって、あまり人付き合いが苦手で、他人とのやりとりがストレスに感じる人には向いていません。根気強く、物件を見つけてアプローチする必要があり、最初の1棟や1室のハードルが高いのも特徴です。

外的要因から発生するリスクも多い

さらに、不動産投資をしたいといった場合、複数のリスクを考慮する必要があります。例えば、税制の変更や金利上昇のリスクが考えられます。金利が上昇すれば、返済すべき金額も大きくなるので、融資返済計画の見直しなどを考える必要があります。急な金利上昇のリスクに備えて、ある程度まとまった資金をプールしておく必要もあります。

他にもデフレリスクや天災・事故などのリスクがあります。天災に対しては団信と呼ばれる保険で賄える部分はありますが、全壊や半壊などが起きれば修繕費もバカになりません。もちろん、修繕している間の賃料は入りませんので持ち出す費用は常にキープしておく必要があります。

事故などについては、火災などは天災同様保険で対応したりと補修がききますが、入居者が室内で亡くなったり、警察沙汰になったりというのは審査時には見抜けないこともあります。室内で亡くなった場合はクリーニングをしたりして現状復帰をするなどできることもありますが、悪い噂がたつと賃料を下げるなどの対処をする必要が出てきます。

最悪の場合、物件自体の売却も検討することになりますが、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、タイミングによって売却がしづらいのも特徴です。特に悪い噂などが出た後となると価格を下げたりする必要もあります。

そうした不足の事態に対しては物件自体の魅力を維持するなどの努力も必要で、大家さんとしての判断が迫られるところです。

もちろん、住宅は時間が経過することで新築の時が一番建物としては価値があり、価値が目減りしていきます。景気が良い時期であれば、高家賃で貸し出せても不景気になれば借りる人がいなくなるなど、その時々の状況によって需要と供給を見極める必要があります。

現在は、駅近物件が人気ですし、行政が行える範囲も限られてくることが予想されるので、不便な場所にある物件は価値がさらに下がることも予想されます。今人気の場所だからといって数年後も入居者が殺到する場所かどうかは分かりません。すでに述べた通り、不動産物件は時と場合によって売却も難しい上、保有する限りは税金などもかかるので外的な要因にも目を光らせて、投資判断をする必要があります。