不動産投資に必要な費用について

2019年6月5日 2019年6月13日

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。投資の一種ですので元本保証はありません。

しかも不動産投資は数ある投資の中でもさまざまな経費がかかることで知られている投資です。ある程度の自己資本を保有してからやり始める人が多いですが、必要な費用はまとまった金額になるので、しっかり計画的に不動産投資を行わないと大きな損失を抱えることになります。

まずは不動産投資に必要な費用を知って、どのような時にいくらくらい必要となるのかを理解しておきましょう。また費用の一部は経費として税金の計算時に控除を受けられるので、正しく把握しておく必要があります。

まずは何より物件価格がかかる

まず、不動産投資でもっともかかる経費といえば、物件購入費でしょう。物件購入のための資金を準備する必要があります。たいてい、物件価格の一部は自己資本から頭金を出し、残りは銀行等の融資を利用することになります。銀行からの融資は、月々の返済額が割り当てられるので、物件を購入後返済していくことになります。

不動産の価格は、新築か中古かで大きく異なります。不動産の大きさは、ワンルームなのかアパートやマンション1棟なのか、戸建なのかで変わります。

さらに、不動産の価格は立地がものをいうので、都心なのか、地方都市なのか郊外なのかなどで大きく変わってきます。安い不動産であれば数十万円から購入も可能ですが、築年数が古かったり駅や生活環境から遠いといったことがあります。

不動産投資でかかる初期費用

物件自体の価格以外にかかるものとしては、まず不動産仲介料がかかります。仲介手数料は新築の場合はかかりませんが、中古マンションを購入する際は必要です。物件価格によって上限が定められており、最大で物件価格の5%程度を不動産会社に支払います。

売買価格が200万円以上だと上限は4%、400万円以上だと上限3%ですが、あくまでも上限というだけです。不動産会社によっては、仲介手数料半額といったサービスを展開しているところもあります。

融資を借りる上でかかる費用としては、不動産投資ローン事務手数料やローン保証料がかかります。不動産投資ローン事務手数料は、ローンを組んだ金融機関に支払うもので、定額制と定率制があります。事務手数料は定額制なら3万円程度と決まっていますが、定率制なら金融機関によって金額が変わります。

また、金融機関によっては繰上げ返済をするときなどにも事務手数料がかかるケースがあるので、契約前にしっかり確認しておく必要があります。

投資用物件を購入する時に、融資に対しては保証人を立てます。しかし、投資用物件購入の際の融資は大きな金額となるので、保証人＝保証会社となることがほとんどです。

この保証会社に支払うのがローン保証料です。貸し倒れがあった時に保証会社がローンを支払ってくれる仕組みになっているので、保証料は手数料に比べてかなり高額です。たいてい、物件価格の2%程度となっています。

そして、物件を購入した場合に必ず入らなければならないのが火災保険です。壊れやすい物件ほど保険料は高額になります。鉄筋より木造建造物の方が割高になるので注意が必要です。

あと、重要なものとして契約書に必要な印紙代です。こちらも物件価格によって必要な印紙の金額は異なりますが、物件を購入する時にかわす売買契約書と、ローンを借りるときにかわすローン契約書で必要となります。

これら以外では、書類を作成してもらう司法書士に支払う司法書士報酬があります。手続きにかかる金額自体は変わらないので、なるべく安いところを探すと良いでしょう。

物件の所有については、税金もかかります。初期費用としては登録免許税や不動産取得税があります。不動産取得税は物件購入後固定資産税評価額の4%と定められています。

不動産を維持するためにかかる費用

不動産投資が他の投資と大きく違うのは、やはり不動産を維持するためにも多くの費用がかかる点です。特に大きいのは税金です。不動産を取得した時にかかる税金以降、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。

これらは不動産を保有するだけでかかる税金です。もし不動産投資で利益を得た場合、不動産所得に所得税+住民税がかかります。現状では、20.315%の利率になっています。累進課税の対象でもあるのでかなり大きな税金がかかりますが、不動産の所得は総合課税の対象となります。給与所得などと一緒に合算し、さらに不動産投資にかかった経費は差し引くこともできます。

さらに、不動産は物件を維持するために必要となる管理費用があります。例えば、エントランス・廊下・階段・ゴミ置き場といった共用部分の清掃、エレベータの保守点検等の費用はいわゆる大家さん負担になります。

最近では防犯カメラの管理や管理人を雇ったりする費用がかかることもあります。管理についてはどこまで専門業者に委託するかによって費用の大きさは変わってきますが、一部だけを外注するなどやり方はさまざまです。

物件の管理以外に必要なものとして、入居者管理もあります。主に賃料の集金や滞納した場合の督促、入退居の手続き等があります。管理会社に賃料の集金代行を依頼すると費用はかかりますが、入居者募集などには大手不動産管理会社への登録などが費用対効果の面から良いこともあります。

また滞納リスクに対して、滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もあります。大家さんのリスクを軽減する分、不動産会社がリスクをとることになるので管理報酬は高くなります。

満足のいくためにリフォームなども必要

そして、物件は年を経るごとに古くなっていきます。古くなった設備や室内の雰囲気だと入居希望が減ってくるため、期待していたリターンが得られないことがあります。

そうなったときは物件の価値を高めるためにリフォームなどを検討する必要があります。リフォームにかかる費用ももちろん大家となる投資家負担です。

リフォームはさまざまな点を改善する機会でもありますが、あれこれ直そうと思うとかなりの金額がかかります。なお、リフォーム業者の中には不正に請求する業者もいるので、おおまかなリフォームにかかる費用は最初に頭に入れておいた方が良いでしょう。多少の知識があるだけでもぼったくられる可能性は低くなります。

また、最近はタイルの張り替えなどはDIYをする大家さんも多いです。ホームセンターなどを活用すれば安く済ませることも可能です。無料Wi-Fiや宅配ボックスの設置などの設備を追加するといった方法もあります。この場合は業者に外注するのと外からの工事のため入居者の退去などをしなくて済むので、賃料収入を止めずに済みます。